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TRABAJAR CON AGENTES INMOBILIARIOS 

Al comprar o vender bienes raíces, puede ser útil tener un agente de bienes raíces que le ayude.  Los agentes inmobiliarios pueden proporcionar muchos servicios útiles y trabajar con usted de diferentes maneras.  En algunas transacciones inmobiliarias, los agentes trabajan para el vendedor.  En otros, el vendedor y el comprador pueden tener agentes cada uno.  Y algunas veces los mismos agentes trabajan tanto para el comprador como para el vendedor.  Es importante que sepa si un agente lo representa como su agente o simplemente lo está ayudando mientras actúa como agente de la otra parte. Este folleto aborda los diversos tipos de relaciones de agencia que pueden estar disponibles para usted.  Debería ayudarte a decidir qué relación quieres 
tener con un agente de bienes raíces.  También le dará información útil sobre los diversos servicios que los agentes inmobiliarios pueden proporcionar a los compradores y vendedores, y ayudará a explicar cómo se paga a los agentes inmobiliarios.
 

Vendedor

Agente del Vendedor

Si usted está vendiendo bienes raíces, es posible que desee "listar" su propiedad en venta con una empresa de bienes raíces.  Si es así, firmará un "acuerdo de listado" que automete a la empresa y a sus agentes a representarte en tus relaciones con los compradores como agente de tu vendedor.  También se le puede pedir que permita que los agentes de otras empresas ayuden a encontrar un comprador para su propiedad.

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Asegúrese de leer y entender el acuerdo de anuncio antes de firmarlo.  Su agente debe darle una copia del acuerdo de listado después de firmarlo. Deberes para el Vendedor: La empresa de listados y sus agentes deben   

• promover sus mejores intereses  

• ser leal a ti  

• siga sus instrucciones legales  

• proporcionarle todos los hechos materiales que podrían influir en sus decisiones 

• utilizar habilidades, cuidado y diligencia razonables, y  

• cuenta de todo el dinero que manejan para usted.  

Una vez que haya firmado el acuerdo de listado, la empresa y sus agentes no pueden dar ninguna información confidencial sobre usted a los posibles compradores o sus agentes sin su permiso, siempre y cuando lo representen.  Pero hasta que firmes el acuerdo de anuncio, debes evitar decirle al agente de anuncios algo que no quieras que un comprador sepa.

Servicios y Compensación: Para ayudarle a vender su propiedad, la firma de listados y sus agentes le ofrecerán realizar una serie de servicios para usted.  Estos pueden incluir    

• ayudándole a precio de su propiedad  

• publicidad y marketing de su propiedad    

• dándole todos los formularios de divulgación de propiedades requeridos para que usted complete

• negociar por usted el mejor precio y términos posibles

• revisando todas las ofertas escritas con usted y 

• de lo contrario promover sus intereses.

Por representarte y ayudarte a vender tu propiedad, pagarás a la empresa de anuncios una comisión o tarifa de ventas.  El acuerdo de listado debe indicar el monto o método para determinar la comisión de ventas o la tarifa y si usted permitirá a la empresa compartir su comisión con los agentes que representan al comprador.

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Agente Dual

ncluso puede permitir que la empresa de anuncios y sus agentes lo representen a usted y a un comprador al mismo tiempo.  Esta "relación de agencia dual" es más probable que suceda si un agente con su empresa de anuncios está trabajando como agente de un comprador con alguien que quiere comprar su propiedad.  Si esto ocurre y aún no has aceptado una relación de agencia dual en tu contrato de anuncio, tu agente de anuncios te pedirá que modifiques tu acuerdo de anuncio para permitir que el agente actúe como agente tanto para ti como para el comprador.

Puede ser difícil para un agente dual promover los intereses tanto del comprador como del vendedor.  Sin embargo, un agente dual debe tratar a los compradores y vendedores de manera justa e igualitaria.  Aunque el agente dual les debe los mismos deberes, los compradores y vendedores pueden prohibir a los agentes duales divulgar cierta información confidencial sobre ellos a la otra parte.

Algunas empresas también ofrecen una forma de agencia dual llamada "agencia designada" donde un agente en la empresa representa al vendedor y otro agente representa al comprador.  Esta opción (cuando esté disponible) puede permitir que cada "agente designado" represente más plenamente a cada parte. Si elige la opción de "agencia dual", recuerde que dado que la lealtad de un agente dual se divide entre las partes con intereses en competencia, es especialmente importante que tenga una comprensión clara de • cuál es su relación con el agente dual y • lo que el agente  estará haciendo por usted en la transacción.
 

Compradores

Al comprar bienes raíces, usted puede tener varias opciones en cuanto a cómo desea que una empresa de bienes raíces y sus agentes para trabajar con usted.  Por ejemplo, es posible que desee que solo le representen a usted (como agente del comprador).  Usted puede estar dispuesto a que representen tanto a usted como al vendedor al mismo tiempo (como un agente dual). O puede aceptar permitirles representar solo al vendedor (agente o subagente del vendedor).  Algunos agentes le ofrecerán una selección de estos servicios.  Otros pueden no.

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Agente del Comprador

Deberes al Comprador: Si la empresa inmobiliaria y sus agentes le representan, deben 

• promover sus mejores intereses

• ser leal a ti   

• siga sus instrucciones legales 

• proporcionarle todos los hechos materiales que podrían influir en sus decisiones 

• utilizar habilidades, cuidado y diligencia razonables, y  

• cuenta de todo el dinero que manejan para usted.  

Una vez que haya acordado (ya sea oralmente o por escrito) que la empresa y sus agentes sean el agente de su comprador, no podrán dar ninguna información confidencial sobre usted a los vendedores o sus agentes sin su permiso, siempre y cuando lo representen.  Pero hasta que haga este acuerdo con el agente de su comprador, debe evitar decirle al agente cualquier cosa que no desearía que un vendedor supiera. Acuerdos no escritos: Para asegurarse de que usted y la empresa de bienes raíces tengan una comprensión clara de lo que será su relación y lo que la firma hará por usted, es posible que desee tener un acuerdo por escrito.  Sin embargo, algunas empresas pueden estar dispuestas a representar y ayudarle por un tiempo como agente del comprador sin un acuerdo por escrito.  Pero si decide hacer una oferta para comprar una propiedad en particular, el agente debe obtener un acuerdo de agencia por escrito antes de escribir la oferta.  Si no lo firma, el agente ya no podrá representarlo y ayudarle y ya no es necesario que mantenga la confidencialidad de la información sobre usted.

Asegúrese de leer y entender cualquier acuerdo de agencia antes de firmarlo.  Una vez que lo firme, el agente debe darle una copia de él.

Servicios y Compensación: Si usted tiene un acuerdo escrito o no escrito, el agente del comprador realizará una serie de servicios para usted.  Estos pueden incluir ayudarle a  

• encontrar una propiedad adecuada  

• organizar la financiación  

• aprender más sobre la propiedad y  

• de lo contrario promover sus mejores intereses.  

Si tiene un acuerdo de agencia por escrito, el agente también puede ayudarle a preparar y enviar una oferta por escrito al vendedor. El agente de un comprador puede ser compensado de diferentes maneras.  Por ejemplo, puede pagar al agente de su propio bolsillo.  O el agente puede solicitar una compensación al vendedor o al agente de listado primero, pero exigirle que pague si el agente de anuncios se niega.  Sea cual sea el caso, asegúrese de que su acuerdo de compensación con el agente de su comprador se detalla en un acuerdo de agencia de compradores antes de hacer una oferta para comprar una propiedad y que lea cuidadosamente y entienda la disposición de compensación.

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Agente Dual

Puede permitir que un agente o empresa lo represente a usted y al vendedor al mismo tiempo.  Esta "relación de agencia dual" es más probable que suceda si usted se interesa en una propiedad listada con el agente de su comprador o la empresa del agente.  Si esto ocurre y aún no ha aceptado una relación de agencia dual en su acuerdo de agencia de compradores (escrito u oral), el agente de su comprador le pedirá que modifique el acuerdo de la agencia de compradores o firme un acuerdo o documento separado que le permita actuar como agente tanto para usted como para el vendedor.  Puede ser difícil para un agente dual promover los intereses tanto del comprador como del vendedor.  Sin embargo, un agente dual debe tratar a los compradores y vendedores de manera justa e igualitaria.

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Aunque el agente dual les debe los mismos deberes, los compradores y vendedores pueden prohibir a los agentes duales divulgar cierta información confidencial sobre ellos a la otra parte. Algunas empresas también ofrecen una forma de agencia dual llamada "agencia dual designada" donde un agente en la empresa representa al vendedor y otro agente representa al comprador.  Esta opción (cuando esté disponible) puede permitir que cada "agente designado" represente más plenamente a cada parte. Si elige la opción de "agencia dual", recuerde que dado que la lealtad de un agente dual se divide entre las partes con intereses en competencia, es especialmente importante que tenga una comprensión clara de  

• cuál es su relación con el agente dual y

• lo que el agente hará por usted en la transacción.  

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Esto se puede lograr mejor poniendo el acuerdo por escrito lo antes posible.

Agente del Vendedor trabajando con un comprador

Si el agente de bienes raíces o la empresa con la que contacta no ofrece agencia de compradores o no desea que actúen como su agente comprador, todavía puede trabajar con la empresa y sus agentes.  Sin embargo, actuarán como agente del vendedor (o "subagente").  El agente todavía puede ayudarle a encontrar y comprar propiedades y proporcionar muchos de los mismos servicios que el agente de un comprador.  El agente debe ser justo con usted y proporcionarle cualquier "hecho material" (como un techo con goteras) sobre las propiedades.

Pero recuerde, el agente representa al vendedor, no a usted, y por lo tanto debe tratar de obtener para el vendedor el mejor precio y términos posibles para la propiedad del vendedor.

Además, el agente del vendedor está obligado a proporcionar al vendedor cualquier información sobre usted (incluso información personal, financiera o confidencial) que ayudaría al vendedor en la venta de su propiedad.  Los agentes deben decirle por escrito si son agentes de vendedores antes de que usted diga algo que pueda ayudar al vendedor.  Pero hasta que esté seguro de que un agente no es un agente de vendedor, debe evitar decir cualquier cosa que no desea que un vendedor sepa. Los agentes de los vendedores son compensados por los vendedores.